Vom Exposé zum Schlüssel: der Ablauf eines Hauskaufs

Zwischen dem ersten Exposé und dem Schlüssel liegen meist drei bis sechs Monate. Wer weiß, an welcher Stelle welche Entscheidung endgültig wird, hat es leichter.

Festpreis ab 950 € Anfahrt enthalten Rückmeldung in 24 Stunden

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Die Reihenfolge, die funktioniert

Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Reihenfolge, aber eine, die sich bewährt hat, weil sie die teuren Entscheidungen so spät wie möglich und die günstigen Prüfungen so früh wie möglich legt.

  • 1. Finanzierungsrahmen klären. Vor der ersten Besichtigung, nicht danach. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank macht Sie in einem umkämpften Markt handlungsfähig und bewahrt Sie davor, sich in etwas zu verlieben, das nicht geht.
  • 2. Erste Besichtigung. Allein, 45 bis 60 Minuten, bei Tageslicht. Klärt: Lage, Schnitt, Größe, Gefühl.
  • 3. Unterlagen anfordern. Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Energieausweis, Sanierungsnachweise. Bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle.
  • 4. Zweite Besichtigung mit Bausachverständigem. Hier entsteht die Grundlage für Ihr Gebot. Nach diesem Termin wissen Sie, was das Haus über den Kaufpreis hinaus kostet.
  • 5. Gebot und Preisverhandlung. Mit den Befunden aus Schritt 4 in der Hand.
  • 6. Finanzierung final zusagen lassen. Die Bank braucht die Objektunterlagen.
  • 7. Kaufvertragsentwurf vom Notar. Lesen, prüfen, Fragen stellen.
  • 8. Beurkundung beim Notar. Ab hier ist der Kauf verbindlich.
  • 9. Auflassungsvormerkung, Zahlung, Übergabe. Zwischen Beurkundung und Schlüsselübergabe liegen meist sechs bis zehn Wochen.

Warum Schritt 4 vor Schritt 5 gehört

Das ist der Punkt, an dem die meisten die Reihenfolge tauschen, und es ist der teuerste Tausch im ganzen Ablauf.

Gebrauchte Immobilien werden praktisch immer unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft. Der Satz "gekauft wie gesehen" steht in nahezu jedem Kaufvertrag über ein Bestandsgebäude, und er ist wirksam. Die einzige Ausnahme ist Arglist: Ein Ausschluss greift nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel kannte und arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Nur muss Sie das beweisen, und das gelingt selten.

Praktisch heißt das: Nach der Beurkundung gehört jeder Mangel Ihnen, auch der, von dem Sie nichts wussten. Alles, was Sie vorher wissen, können Sie in den Preis verhandeln oder zum Anlass nehmen auszusteigen. Alles, was Sie nachher erfahren, zahlen Sie.

Die Fristen, die Sie kennen sollten

  • Zwei Wochen vor der Beurkundung. Ist ein Verbraucher beteiligt, soll der Notar den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz). Diese Frist ist für Sie da. Lassen Sie sich nicht zu einem früheren Termin drängen, nur weil es "schnell gehen muss".
  • Kein Widerrufsrecht. Ein notariell beurkundeter Grundstückskaufvertrag ist mit der Unterschrift bindend. Es gibt keine Bedenkzeit danach, kein Rücktrittsrecht und keine 14-Tage-Frist wie im Onlinehandel. Das ist der Grund, warum alles Prüfen davor stattfinden muss.
  • Grunderwerbsteuer. Der Bescheid kommt in der Regel wenige Wochen nach der Beurkundung, fällig meist innerhalb eines Monats. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ist Voraussetzung für Ihre Eintragung ins Grundbuch.
  • Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz. Bestimmte Pflichten treffen Sie als neuen Eigentümer und sind innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang zu erfüllen. Mehr dazu im Artikel zum Energieausweis.

Was neben dem Kaufpreis dazukommt

Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Konstellation bei rund 6 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Sie sind in aller Regel nicht mitfinanzierbar und müssen als Eigenkapital vorhanden sein.

  • Grunderwerbsteuer. Sache der Länder, die Sätze liegen bundesweit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent und werden gelegentlich geändert. Den für Ihr Bundesland aktuell geltenden Satz nennt Ihnen der Notar oder das zuständige Finanzamt.
  • Notar und Grundbuchamt. Zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt, Verhandeln ist nicht möglich.
  • Maklerprovision, wenn ein Makler beteiligt ist. Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch einen Verbraucher gilt seit Ende 2020 der Teilungsgrundsatz: Der Käufer trägt höchstens die Hälfte, und er muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat (§§ 656a ff. BGB).
  • Die Prüfung des Gebäudes. Bei uns 950,00 € und damit der mit Abstand kleinste Posten in dieser Liste – und der einzige, der die anderen senken kann.

Rechnen Sie zusätzlich mit dem, was nach dem Einzug ansteht. Genau dafür ist die Begehung da: damit diese Zahl vor der Unterschrift bekannt ist und nicht danach.

Wann der Termin mit uns zeitlich passt

Der günstigste Zeitpunkt ist die zweite Besichtigung, bevor Sie ein Gebot abgeben. Steht der Termin schon fest, nennen Sie ihn uns in der Anfrage – dann bekommen Sie zuerst die Antwort, ob wir dabei sein können.

Auch später ist es noch sinnvoll, solange Sie nicht beim Notar waren: Zwischen Gebot und Beurkundung liegen oft mehrere Wochen, und ein Befund aus dieser Zeit kann noch in den Vertrag oder in den Preis einfließen. Nach der Beurkundung ändert sich der Zweck: Dann geht es nicht mehr um die Kaufentscheidung, sondern um die Planung der nächsten Jahre. Auch das ist die Sache wert, aber es ist eine andere Aufgabe.

Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden mit Terminvorschlag, Festpreis und dem Namen des Sachverständigen, der kommt.

Stand dieses Beitrags: 21. September 2026. Er beschreibt den allgemeinen Fall und ersetzt keine Beurteilung Ihres Objekts. Eine Rechts- oder Steuerberatung ist er nicht.

Häufige Fragen

Klar beantwortet.

Wie lange dauert ein Hauskauf vom Exposé bis zum Schlüssel?
In der Regel drei bis sechs Monate. Auf Besichtigungen und Verhandlung entfallen einige Wochen, auf die Finanzierungszusage ein bis drei Wochen, zwischen Vertragsentwurf und Beurkundung liegen mindestens zwei Wochen, und zwischen Beurkundung und Schlüsselübergabe meist noch einmal sechs bis zehn Wochen, weil Auflassungsvormerkung, Grunderwerbsteuer und Kaufpreiszahlung abgewickelt werden müssen.
Kann ich nach dem Notartermin noch vom Kauf zurücktreten?
In aller Regel nicht. Ein notariell beurkundeter Grundstückskaufvertrag ist mit der Unterschrift bindend. Es gibt kein Widerrufsrecht und keine Bedenkzeit danach. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag selbst ein entsprechendes Rücktrittsrecht vorsieht, etwa für den Fall einer geplatzten Finanzierung. Deshalb muss jede Prüfung des Gebäudes vor der Beurkundung stattfinden.
Wann sollte der Bausachverständige kommen?
Zur zweiten Besichtigung, bevor Sie ein Gebot abgeben. Zu diesem Zeitpunkt haben Sie noch alle Möglichkeiten: verhandeln, Bedingungen in den Vertrag aufnehmen lassen oder aussteigen. Spätester sinnvoller Zeitpunkt ist vor dem Notartermin, denn danach gehört jeder Mangel Ihnen.
Was heißt "gekauft wie gesehen"?
Es bezeichnet den Ausschluss der Sachmängelhaftung, der in fast jedem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie steht und wirksam ist. Der Verkäufer haftet dann nicht für Mängel, auch nicht für solche, die Sie beim Kauf nicht erkennen konnten. Die einzige Ausnahme ist Arglist: Hat der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel bewusst verschwiegen, greift der Ausschluss nicht (§ 444 BGB). Den Nachweis müssen allerdings Sie führen, und das gelingt selten.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Je nach Bundesland und Konstellation rund 6 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Darin enthalten sind die Grunderwerbsteuer (bundesweit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, je nach Land), Notar und Grundbuchamt mit zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent und gegebenenfalls die Maklerprovision. Diese Kosten sind in der Regel nicht mitfinanzierbar und müssen als Eigenkapital vorhanden sein.
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