Energieausweis und Heizung: was Sie beim Kauf wissen müssen

Auf dieser Seite

• Zwei Ausweise, die dasselbe heißen und Verschiedenes bedeuten
• Was im Ausweis steht und was nicht
• Ihre Rechte: Vorlage und Übergabe
• Die Heizung: drei Zahlen vom Typenschild
• Pflichten, die mit dem Kauf auf Sie übergehen
• Was wir beim Termin dazu ansehen

Zwei Ausweise, die dasselbe heißen und Verschiedenes bedeuten

Es gibt den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Beide heißen Energieausweis, beide sehen ähnlich aus, und der Unterschied ist erheblich.

• Der Verbrauchsausweis rechnet aus dem tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre. Er sagt damit vor allem etwas über die bisherigen Bewohner aus. Ein sparsames Rentnerpaar, das zwei Zimmer beheizt hat, erzeugt einen guten Kennwert in einem schlecht gedämmten Haus. Eine vierköpfige Familie erzeugt im selben Haus einen schlechten.
• Der Bedarfsausweis rechnet aus der Bausubstanz: Wandaufbau, Fenster, Dach, Anlagentechnik. Er beschreibt das Gebäude unabhängig davon, wer darin wohnt, und ist deshalb für Sie als Käufer der aussagekräftigere.

Welcher Typ vorliegt, steht auf Seite 1, angekreuzt. Schauen Sie zuerst dort hin. Liegt nur ein Verbrauchsausweis vor, ist der Kennwert für Ihre Kalkulation nur eingeschränkt brauchbar.

Was im Ausweis steht und was nicht

Der Ausweis nennt einen Endenergie- und einen Primärenergiekennwert in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr, dazu die Effizienzklasse von A+ bis H. Er gilt zehn Jahre ab Ausstellung, das Datum steht auf dem Deckblatt. Ein Ausweis von 2016 beschreibt den Zustand von 2016.

Was der Ausweis nicht leistet:

• Er sagt nichts über den baulichen Zustand. Ein Haus mit Klasse C kann einen durchfeuchteten Keller und einen schadhaften Dachstuhl haben.
• Er sagt nichts über die Ausführungsqualität. Eine Dämmung, die im Ausweis mit ihrem Sollwert steht, kann falsch verarbeitet sein und Wärmebrücken oder Schimmel verursachen.
• Er enthält Modernisierungsempfehlungen, die unverbindlich und oft sehr allgemein gehalten sind. Sie ersetzen keine Sanierungsplanung.

Der Energieausweis beantwortet also die Frage nach den Heizkosten, nicht die nach dem Zustand des Hauses. Das sind zwei verschiedene Fragen, und für die zweite sind wir da.

Ihre Rechte: Vorlage und Übergabe

Nach dem Gebäudeenergiegesetz muss Ihnen der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden, und spätestens mit dem Kaufvertrag ist Ihnen das Original oder eine Kopie zu übergeben. Wird in einer Immobilienanzeige inseriert, gehören die wesentlichen Kennwerte bereits in die Anzeige.

Wenn Ihnen bei der Besichtigung kein Ausweis vorgelegt wird, fordern Sie ihn ausdrücklich an. Das Fehlen ist kein Kavaliersdelikt, sondern kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Vor allem aber ist es ein Hinweis darauf, wie sorgfältig die übrigen Unterlagen geführt werden.

Die Heizung: drei Zahlen vom Typenschild

Fotografieren Sie bei der Besichtigung das Typenschild des Wärmeerzeugers. Sie brauchen drei Angaben: Hersteller, Typ und Baujahr. Damit lässt sich einordnen, um was für einen Kessel es sich handelt und wie lange er noch laufen kann.

Die Faustregel: Ein Gas- oder Ölkessel hält typischerweise 20 bis 25 Jahre. Ist er älter, ist ein Austausch innerhalb Ihres Planungshorizonts einzurechnen, unabhängig von jeder gesetzlichen Pflicht. Ein Austausch bewegt sich je nach System und Aufwand im mittleren bis hohen fünfstelligen Bereich, wenn Heizkörper oder Flächenheizung mit betroffen sind.

Fragen Sie außerdem nach den Wartungsprotokollen und dem Feuerstättenbescheid des Schornsteinfegers. Der Bescheid nennt die Fristen für die anstehenden Prüfungen und verrät, ob Beanstandungen offen sind. Beides gehört in die Unterlagen, die Sie vor der zweiten Besichtigung anfordern.

Pflichten, die mit dem Kauf auf Sie übergehen

Das Gebäudeenergiegesetz kennt Pflichten, die gerade beim Eigentümerwechsel greifen. Der Grund ist eine Ausnahmeregelung: Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist von bestimmten Nachrüstpflichten befreit. Diese Befreiung ist an die Person gebunden und entfällt beim Verkauf. Als Käufer trifft Sie die Pflicht neu, mit einer Frist von zwei Jahren ab dem Eigentumsübergang.

Betroffen sind typischerweise:

• Die Dämmung der obersten Geschossdecke beziehungsweise des Daches darüber, wenn der darunterliegende Raum beheizt wird und der geforderte Wärmedurchgangskoeffizient nicht erreicht ist. Meist die günstigste dieser Pflichten.
• Die Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, also typischerweise im Keller.
• Das Betriebsverbot für alte Heizkessel. Es betrifft bestimmte Öl- und Gaskessel, die älter als 30 Jahre sind. Ausgenommen sind unter anderem Niedertemperatur- und Brennwertkessel, weshalb es auf den Kesseltyp und nicht nur auf das Baujahr ankommt.

Wichtiger Hinweis zum Rechtsstand. Das Gebäudeenergiegesetz ist seit 2024 mehrfach überarbeitet worden, und weitere Änderungen sind in der Diskussion. Die hier genannten Regelungen geben den Stand wieder, der dieser Seite zugrunde liegt (siehe Datum unten). Ob und in welchem Umfang sie für Ihr konkretes Objekt gelten, klären verbindlich Ihr Bezirksschornsteinfeger und ein Energieberater. Wir sagen Ihnen beim Termin, welche dieser Punkte an Ihrem Objekt überhaupt eine Rolle spielen und in welcher Größenordnung sie liegen – die verbindliche Auskunft zur Rechtslage ersetzt das nicht.

Was wir beim Termin dazu ansehen

• Wärmeerzeuger: Typ, Alter, Zustand, Aufstellraum, Abgasführung
• Ob die oberste Geschossdecke oder das Dach gedämmt ist und wie
• Ob Leitungen in unbeheizten Räumen gedämmt sind
• Fenster: Baujahr, Verglasung, Dichtungen, Anschlüsse an die Laibung
• Anzeichen für Wärmebrücken und für Schimmel an Außenwandecken und Fensterlaibungen
• Bei vorhandener Fassadendämmung: Risse, Hohlstellen, Sockelanschluss, Algen

Das ergibt keine Energieberatung und ersetzt keinen Sanierungsfahrplan. Es beantwortet die Frage, die vor dem Kauf zählt: Welche Posten stehen an, und in welcher Größenordnung?

Stand dieses Beitrags: 21. September 2026. Er beschreibt den allgemeinen Fall und ersetzt keine Beurteilung Ihres Objekts. Eine Rechts- oder Steuerberatung ist er nicht.