Was kostet ein Bausachverständiger beim Hauskauf?

Auf dieser Seite

• Die kurze Antwort
• Woraus sich der Preis zusammensetzt
• Beratung, Protokoll, Gutachten: drei Begriffe, drei Preise
• Pauschale oder Stundensatz?
• Rechnet sich das?
• Woran Sie ein Angebot erkennen, das nichts taugt

Die kurze Antwort

Eine begleitete Besichtigung vor dem Kauf kostet bei uns 950,00 € brutto. Darin stecken drei Stunden vor Ort, die Anfahrt und eine Fotodokumentation. Das gilt für Häuser bis 160 m² Wohnfläche. Wollen Sie das Ergebnis schriftlich, kostet ein Protokoll der wichtigsten Punkte 1.247,50 €, ein Kurzgutachten 2.140,00 €.

Am Markt liegen die Preise für eine Kaufbegleitung grob zwischen 500 und 1.500 €. Die Spanne ist so groß, weil unter demselben Wort sehr Verschiedenes verkauft wird: eine Stunde Rundgang ohne Papier ist etwas anderes als ein halber Tag mit Messgerät und Dokumentation. Vergleichen Sie nie den Preis allein, sondern immer Preis und Zeit vor Ort.

Woraus sich der Preis zusammensetzt

Vier Posten bestimmen, was eine Kaufbegleitung kostet:

• Zeit am Objekt. Der größte Posten. Ein Reihenhaus ohne Keller ist in zwei Stunden beurteilt, ein Hof mit Scheune und Nebengebäuden nicht. Drei Stunden sind für ein normales Einfamilienhaus realistisch.
• Anfahrt. Bei uns im Festpreis enthalten, solange das Objekt innerhalb von 100 Kilometern Luftlinie um eines unserer fünf Büros liegt. Andere rechnen Kilometer oder Fahrzeit extra ab. Das ist der Posten, der Angebote unvergleichbar macht.
• Nacharbeit. Fotos sortieren, Protokoll oder Gutachten schreiben. Deshalb der Preisunterschied zwischen mündlicher Einschätzung und Schriftstück: Nicht das Wissen kostet mehr, sondern die Stunden am Schreibtisch.
• Haftung. Wer etwas unterschreibt, haftet dafür. Ein Kurzgutachten ist deshalb teurer als dieselbe Aussage mündlich am Gartentor.

Beratung, Protokoll, Gutachten: drei Begriffe, drei Preise

Die Begriffe werden durcheinandergeworfen, dabei ist der Unterschied einfach. Es geht nicht darum, wie gründlich geschaut wird, sondern darum, was Sie hinterher in der Hand halten.

• Beratung vor Ort (950,00 €). Der Sachverständige geht mit Ihnen durch das Haus und sagt Ihnen am Objekt, was er sieht. Sie bekommen die Fotodokumentation. Das reicht für die Entscheidung kaufen oder nicht kaufen und für die Preisverhandlung.
• Protokoll (1.247,50 €). Dieselbe Begehung, danach die wichtigsten Punkte schriftlich. Sinnvoll, wenn Sie mit jemandem verhandeln, der nicht dabei war, oder wenn zwei Käufer sich einig werden müssen.
• Kurzgutachten (2.140,00 €). Ausführlicher, mit Einordnung der Schäden und Größenordnungen für die Instandsetzung. Das ist das Papier, das man einem Verkäufer vorlegt, wenn es um einen größeren Nachlass geht.

Was in keiner dieser drei Stufen steckt, ist die Wertermittlung. Ein Verkehrswertgutachten für Bank, Finanzamt oder Gericht ist eine andere Leistung, die ein Immobiliengutachter macht, und sie kostet je nach Objektwert meist im vierstelligen Bereich. Wir beurteilen den baulichen Zustand, nicht den Marktwert. Wer Ihnen beides aus einer Hand für 600 € anbietet, verkauft eines von beidem nicht ernsthaft.

Pauschale oder Stundensatz?

Beides ist üblich. Stundensätze von Bausachverständigen liegen je nach Region und Qualifikation etwa zwischen 100 und 180 € brutto. Das klingt zunächst günstiger als eine Pauschale, und genau das ist das Problem: Sie wissen vorher nicht, wie viele Stunden es werden, und Anfahrt und Nacharbeit kommen oft obendrauf.

Wir arbeiten deshalb mit einem Festpreis und sagen die Grenze dazu: 950,00 € für Objekte bis 160 m² Wohnfläche und drei Stunden vor Ort. Ist das Haus größer, rechnen wir die zusätzliche Zeit mit 142,80 € je Stunde ab – und zwar sagen wir Ihnen das vor dem Termin, wenn Sie uns die Wohnfläche in der Anfrage nennen, nicht hinterher auf der Rechnung.

Fragen Sie bei jedem Angebot, das Sie einholen, drei Dinge: Wie viele Stunden sind enthalten? Ist die Anfahrt drin? Was kostet die Stunde darüber hinaus? Wenn eine dieser Antworten nicht klar kommt, wissen Sie genug.

Rechnet sich das?

Das ist die eigentliche Frage, und die ehrliche Antwort ist: meistens ja, aber nicht immer auf die Art, die man erwartet.

Der offensichtliche Fall ist der Preisnachlass. Wer belegen kann, dass das Dach in fünf Jahren fällig ist und was das kostet, verhandelt anders. Ein einziger Punkt dieser Größenordnung trägt die Kosten der Beratung um ein Vielfaches.

Der häufigere Fall ist unspektakulärer: Sie kaufen das Haus trotzdem, zum selben Preis, aber Sie wissen, was in den nächsten zehn Jahren ansteht, und planen es ein. Das verhindert die Situation, in der drei Jahre nach dem Kauf die Heizung und das Dach gleichzeitig kommen und das Geld für beides nicht da ist.

Und es gibt den Fall, in dem sich die Beratung dadurch rechnet, dass Sie nicht kaufen. Das ist der unangenehmste für alle Beteiligten und der wertvollste für Sie.

Woran Sie ein Angebot erkennen, das nichts taugt

• Kein Preis vor dem Termin. Wer Ihnen den Preis erst nennt, wenn er das Haus gesehen hat, hat keinen Preis, sondern eine Verhandlungsposition.
• Der Sachverständige vermittelt auch Immobilien oder arbeitet für den Makler. Dann hat er ein Interesse daran, dass der Kauf zustande kommt. Fragen Sie das ausdrücklich.
• Versprechen, die keiner halten kann. Niemand kann vor dem Kauf in eine geschlossene Wand sehen. Ein seriöser Sachverständiger sagt Ihnen, wo eine Aussage ohne Bauteilöffnung nicht möglich ist, statt zu raten.
• Der Titel allein sagt wenig. "Sachverständiger" und "Gutachter" sind in Deutschland keine geschützten Berufsbezeichnungen. Aussagekräftig sind eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, eine öffentliche Bestellung durch eine Kammer oder eine Mitgliedschaft in einem Fachverband.

Stand dieses Beitrags: 21. September 2026. Er beschreibt den allgemeinen Fall und ersetzt keine Beurteilung Ihres Objekts. Eine Rechts- oder Steuerberatung ist er nicht.