Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können

Auf dieser Seite

• Wie Sie die Besichtigung anlegen
• Die fünf Stellen, an denen es wirklich teuer wird
• Sieben Fragen, die Sie stellen sollten
• Welche Unterlagen Sie vor der zweiten Besichtigung anfordern
• Wann Sie jemanden dazuholen sollten

Wie Sie die Besichtigung anlegen

Gehen Sie zur ersten Besichtigung allein oder zu zweit und ohne Sachverständigen. Dieser Termin dient der Frage, ob das Haus überhaupt in Frage kommt: Lage, Schnitt, Größe, Gefühl. Erst wenn die Antwort ja ist, lohnt der zweite Termin mit fachlicher Begleitung.

Drei Dinge, die den Unterschied machen:

• Bei Tageslicht. Abendtermine mit eingeschalteter Beleuchtung verstecken Flecken, Risse und Verfärbungen zuverlässig. Bestehen Sie auf einem Termin am Tag.
• Am besten nach Regen. Ein Haus zeigt seine undichten Stellen, wenn es nass ist. Ein trockener Sommertag zeigt gar nichts.
• Nehmen Sie eine Taschenlampe mit und benutzen Sie sie. Keller, Dachboden und Kriechräume sind die Orte, an denen etwas zu sehen ist, und dort ist es dunkel.

Fotografieren Sie alles, auch was Sie nicht einordnen können. Gerade das. Die Bilder sind später die Grundlage für das Gespräch mit dem Sachverständigen und dafür, welche Stellen er sich zuerst ansieht.

Die fünf Stellen, an denen es wirklich teuer wird

Küche und Bäder fallen jedem auf, kosten aber überschaubar. Die Beträge, die eine Kaufentscheidung kippen, stecken woanders:

• Das Dach. Alter der Deckung, Zustand des Dachstuhls, ob eine Unterspannbahn vorhanden ist. Auf dem Dachboden nach hellen Flecken auf der Unterseite der Deckung sehen, nach Wasserspuren an den Sparren und nach Bohrmehl auf dem Boden (ein Hinweis auf Holzschädlinge).
• Der Keller. Feuchte Ecken, weiße Ausblühungen (Salze) am Sockel, abplatzender Putz, muffiger Geruch. Ein frisch gestrichener Kellerraum in einem ansonsten unrenovierten Haus ist immer eine Frage wert.
• Die Haustechnik. Typenschild der Heizung fotografieren: Hersteller, Typ, Baujahr. Zählerschrank ansehen: alte Schraubsicherungen und ein fehlender Fehlerstromschutzschalter bedeuten eine Erneuerung im vierstelligen Bereich. Wasserleitungen aus verzinktem Stahl ebenso.
• Fenster und Fassade. Baujahr der Fenster (steht oft im Abstandhalter zwischen den Scheiben), Zustand der Dichtungen, Risse im Putz, Algen auf der Wetterseite.
• Der Grundriss. Kein Schaden, aber der teuerste Posten überhaupt, wenn er nicht passt. Wände versetzen, Bäder verlegen und Treppen ändern kostet mehr als jede Sanierung an der Hülle.

Sieben Fragen, die Sie stellen sollten

Fragen Sie den Verkäufer oder Makler direkt, und notieren Sie die Antworten mit Datum. Was mündlich zugesichert wird, ist später schwer zu belegen, aber Ihre Notiz hilft, Widersprüche zu erkennen.

• Wann wurde das Dach zuletzt gemacht, und was genau?
• Wie alt sind Heizung, Elektroanlage und Wasserleitungen?
• Gab es je einen Wasserschaden, einen Rohrbruch oder Feuchte im Keller?
• Wurde etwas ohne Baugenehmigung angebaut oder ausgebaut? (Betrifft oft Dachgeschoss, Wintergarten, Carport.)
• Liegt das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet, und gibt es eine Elementarschadenversicherung?
• Warum wird verkauft?
• Gibt es Rechte Dritter im Grundbuch, etwa ein Wegerecht oder ein Wohnrecht?

Welche Unterlagen Sie vor der zweiten Besichtigung anfordern

Das ist der Teil, den fast alle auslassen, und er bringt oft mehr als der Rundgang selbst. Fordern Sie diese Unterlagen an, bevor Sie mit einem Sachverständigen wiederkommen:

• Grundbuchauszug (aktuell), wegen Lasten, Wege- und Wohnrechten.
• Bauakte oder Bauzeichnungen mit Baubeschreibung. Zeigt, was genehmigt ist und was nicht.
• Energieausweis. Muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden.
• Nachweise über Sanierungen mit Rechnungen. Eine Rechnung von 2011 über eine neue Dacheindeckung ist mehr wert als jede mündliche Zusicherung.
• Feuerstättenbescheid des Schornsteinfegers und die letzten Wartungsprotokolle der Heizung.
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Höhe der Instandhaltungsrücklage. Hier stecken die teuren Überraschungen fast immer.

Wenn ein Verkäufer diese Unterlagen nicht herausgibt, ist das ein Befund für sich.

Wann Sie jemanden dazuholen sollten

Zur zweiten Besichtigung, wenn das Haus in die engere Wahl gekommen ist und bevor Sie ein Gebot abgeben oder einen Notartermin vereinbaren. Zu diesem Zeitpunkt haben Sie noch alle Möglichkeiten: verhandeln, Bedingungen stellen oder aussteigen.

Der häufigste Fehler ist, den Termin zu spät zu legen. Nach der Unterschrift beim Notar hilft das Wissen nur noch begrenzt: Gebrauchte Immobilien werden praktisch immer unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft, und dieser Ausschluss hält, solange der Verkäufer nichts arglistig verschwiegen hat. Arglist muss Ihnen nachzuweisen sein, und das gelingt selten.

Sagen Sie uns in der Anfrage, wann Ihre zweite Besichtigung stattfindet. Dann bekommen Sie zuerst die Antwort, ob wir dabei sein können, und danach alles andere. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden.

Stand dieses Beitrags: 21. September 2026. Er beschreibt den allgemeinen Fall und ersetzt keine Beurteilung Ihres Objekts. Eine Rechts- oder Steuerberatung ist er nicht.