Fachlexikon Hauskauf.
48 Begriffe, die beim Hauskauf vorkommen. Kurz erklärt von den Bausachverständigen, die damit täglich zu tun haben – und bei jedem Begriff der Hinweis, woran Sie erkennen, ob es teuer wird.
Wonach suchen Sie?
Die Begriffe stehen nach Themen sortiert. Steht in Ihrem Exposé oder im Protokoll ein Wort, das hier fehlt, sagen Sie uns Bescheid – wir nehmen es auf.
Feuchte und Keller.
Aufsteigende Feuchte
Wasser, das ohne wirksame Sperrschicht aus dem Boden im Mauerwerk nach oben zieht. Erkennbar an einem waagerechten Feuchtehorizont, der in etwa gleicher Höhe um das Gebäude läuft, und an Salzausblühungen darauf. Sie ist die häufigste Feuchteursache in Altbauten.
Worauf es ankommt: Wichtig fuer die Abgrenzung: Aufsteigende Feuchte ist jahreszeitlich stabil. Wird die Feuchte im Sommer schlimmer, ist es eher Kondensat und damit deutlich günstiger.
Siehe auch: Horizontalsperre · Salzausblühungen · Kondensat · Feuchtehorizont · Feuchter Keller: wann es harmlos ist und wann es teuer wird
Drainage
Ein Rohrsystem im Boden entlang der Kellerwand, das Sickerwasser sammelt und ableitet, damit es sich nicht vor der Wand staut. Eine Drainage ersetzt keine Abdichtung, sie entlastet sie. Ist sie zugesetzt oder falsch verlegt, wirkt sie gar nicht.
Siehe auch: Drückendes Wasser · Rückstauklappe · Feuchter Keller: wann es harmlos ist und wann es teuer wird
Drückendes Wasser
Wasser, das mit Druck gegen ein Bauteil steht, weil der Keller ganz oder zeitweise im Grundwasser liegt oder weil sich Stauwasser vor der Wand sammelt. Eine Abdichtung gegen Bodenfeuchte reicht dafür nicht aus, es braucht eine Abdichtung der nächsthöheren Stufe.
Worauf es ankommt: Der Unterschied ist erheblich: Eine Abdichtung gegen Bodenfeuchte kostet einen Bruchteil dessen, was eine wasserdichte Wanne kostet. Deshalb ist die erste Frage immer, wofür die vorhandene Abdichtung ausgelegt war.
Siehe auch: Grundwasserwiederanstieg · Qualmwasser · Drainage · Feuchter Keller: wann es harmlos ist und wann es teuer wird
Feuchtehorizont
Die sichtbare Obergrenze einer durchfeuchteten Zone im Mauerwerk. Verläuft sie annähernd waagerecht und umlaufend, spricht das für aufsteigende Feuchte. Unregelmäßige, örtlich begrenzte Feuchtefelder deuten eher auf seitlich eindringendes Wasser oder eine undichte Leitung hin.
Siehe auch: Aufsteigende Feuchte · Salzausblühungen · Feuchter Keller: wann es harmlos ist und wann es teuer wird
Horizontalsperre
Eine waagerechte Sperrschicht im Mauerwerk, meist dicht über dem Fundament. Sie verhindert, dass Wasser aus dem Boden im Mauerwerk nach oben wandert. In Häusern vor etwa 1960 fehlt sie häufig ganz oder besteht aus Teerpappe, die längst verrottet ist.
Worauf es ankommt: Eine nachträgliche Horizontalsperre durch Injektion oder Mauersägeverfahren liegt meist im niedrigen bis mittleren fünfstelligen Bereich.
Siehe auch: Aufsteigende Feuchte · Salzausblühungen · Sanierputz · Feuchter Keller: wann es harmlos ist und wann es teuer wird
Kondensat
Feuchtigkeit, die sich niederschlägt, wenn warme, feuchte Luft auf eine kalte Oberfläche trifft. Im Keller passiert das typischerweise im Sommer, wenn gelüftet wird: Die warme Außenluft kühlt an den Kellerwänden ab und gibt ihr Wasser dort ab.
Worauf es ankommt: Die günstigste aller Feuchteursachen. Häufig genügt geändertes Lüftungsverhalten oder eine einfache Lüftungssteuerung für einige hundert Euro.
Siehe auch: Aufsteigende Feuchte · Wärmebrücke · Feuchter Keller: wann es harmlos ist und wann es teuer wird
Qualmwasser
Wasser, das bei hohem Flusswasserstand durch den durchlässigen Untergrund unter einem Deich hindurchdrückt und binnendeichs aus dem Boden tritt. Der Deich bleibt dabei unversehrt, der Keller läuft trotzdem voll.
Worauf es ankommt: Der häufigste Denkfehler beim Kauf in Flussnähe: Aus einem intakten Deich wird auf ein sicheres Grundstück geschlossen. In der Elbtalaue ist Qualmwasser ein eigenes, bekanntes Phänomen.
Siehe auch: Drückendes Wasser · Überschwemmungsgebiet · Rückstauklappe · Feuchter Keller: wann es harmlos ist und wann es teuer wird
Rückstauklappe
Eine Sicherung in der Grundleitung, die verhindert, dass Abwasser aus dem öffentlichen Kanal in den Keller zurückläuft, wenn der Kanal bei Starkregen voll ist. Fehlt sie, kommt das Wasser durch Bodenabläufe, Waschbecken und Toiletten unterhalb der Rückstauebene.
Worauf es ankommt: Ein günstiges Bauteil mit großer Wirkung. Fehlt es, können Versicherer die Leistung nach einem Kellerschaden kürzen.
Siehe auch: Drainage · Qualmwasser · Überschwemmungsgebiet · Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können
Salzausblühungen
Der weiße, oft flaumige Belag am Sockelmauerwerk, umgangssprachlich Salpeter genannt. Es sind Nitrate, Sulfate und Chloride, die mit dem Wasser durch das Mauerwerk wandern und dort auskristallisieren, wo es verdunstet. Sie zeigen, dass an dieser Stelle seit langem Feuchte unterwegs ist.
Worauf es ankommt: Die Salze sind selbst schädlich: Sie sprengen beim Kristallisieren das Gefüge und ziehen Feuchte aus der Luft. Überstreichen beseitigt sie nicht, es verdeckt sie.
Siehe auch: Aufsteigende Feuchte · Horizontalsperre · Sanierputz · Feuchter Keller: wann es harmlos ist und wann es teuer wird · Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können
Sanierputz
Ein besonders poröser Putz, der Salze in seinem Porenraum aufnimmt und die Verdunstung tiefer im Putz stattfinden lässt. Damit bleibt die Oberfläche länger trocken und schadensfrei. Er behandelt die Folge, nicht die Ursache.
Worauf es ankommt: Sanierputz auf ein Mauerwerk zu bringen, dessen Feuchtezufuhr nicht unterbrochen wurde, verschiebt das Problem um einige Jahre. Erst die Ursache, dann der Putz.
Siehe auch: Salzausblühungen · Horizontalsperre · Feuchter Keller: wann es harmlos ist und wann es teuer wird
Holz und Konstruktion.
Balkenkopf
Das Ende eines Deckenbalkens dort, wo es in der Außenwand aufliegt. Diese Stelle ist die kritischste der ganzen Decke: Sie liegt im kältesten und feuchtesten Bereich der Wand und ist von innen nicht einsehbar.
Worauf es ankommt: Faule Balkenköpfe sind der klassische verdeckte Altbauschaden. Sie fallen oft erst auf, wenn der Fußboden nachgibt.
Siehe auch: Echter Hausschwamm · Holzbalkendecke · Wärmebrücke · Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können
Dachstuhl
Das tragende Holzgerüst des Daches. Beurteilt werden vor allem die Sparrenfüße und die Mauerlatte, also die Punkte, an denen die Last in die Wand geht, dazu frühere Eingriffe für Gauben oder einen Dachgeschossausbau.
Siehe auch: Unterspannbahn · Holzschädlinge · Echter Hausschwamm · Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können
Echter Hausschwamm
Ein holzzerstörender Pilz, der verbautes Nadelholz zersetzt. Er ist gefürchtet, weil er Feuchtigkeit selbst transportieren kann und deshalb auch in trockeneres Holz weiterwächst, und weil er Mauerwerk durchwachsen kann, um neues Holz zu erreichen.
Worauf es ankommt: Der teuerste Einzelbefund im Altbau. Eine Sanierung verlangt den Ausbau des befallenen Holzes weit über die sichtbare Stelle hinaus, dazu die Behandlung des angrenzenden Mauerwerks. In einigen Bundesländern besteht für den Befall eine Anzeigepflicht.
Siehe auch: Balkenkopf · Holzschädlinge · Holzbalkendecke · Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können
Holzbalkendecke
Die übliche Geschossdecke im Altbau: tragende Holzbalken, dazwischen eine Auffüllung, darunter meist Putz auf Schalung. Sie ist leicht und elastisch, hat aber wenig Reserven gegen zusätzliche Lasten und schlechten Trittschallschutz.
Worauf es ankommt: Wer im Altbau Estrich, Fliesen oder ein Bad ins Obergeschoss plant, muss die Tragfähigkeit klären, bevor er kalkuliert.
Siehe auch: Balkenkopf · Kappendecke · Echter Hausschwamm · Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können
Holzschädlinge
Insekten, deren Larven verbautes Holz zerfressen, vor allem Hausbock und Nagekäfer. Erkennbar an Ausfluglöchern und an Bohrmehl, das unter dem Holz liegt. Frisches, helles Bohrmehl spricht für einen aktiven Befall.
Worauf es ankommt: Auf dem Dachboden lohnt der Blick auf den Boden unter den Sparren. Bohrmehl dort ist einer der wenigen Befunde, die man ohne Werkzeug selbst finden kann.
Siehe auch: Echter Hausschwamm · Schwelle (Fachwerk) · Dachstuhl · Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können
Kappendecke
Eine Decke aus Stahlträgern mit dazwischen gemauerten Ziegelgewölben, verbreitet zwischen etwa 1870 und 1930, oft in Kellern, Fluren und gewerblichen Bauten. Sie ist tragfähig und nicht brennbar, aber empfindlich gegen Korrosion der Träger.
Worauf es ankommt: Kritisch sind die Auflager der Träger im Mauerwerk. Rostet der Stahl dort, treibt er auf und sprengt das Mauerwerk.
Siehe auch: Holzbalkendecke
Schwelle (Fachwerk)
Der waagerechte Balken, auf dem die Ständer eines Fachwerks stehen, unmittelbar über dem Sockel. Weil dort Spritzwasser, aufsteigende Feuchte und Schmutz zusammenkommen, ist die Schwelle die klassische Faulstelle jedes Fachwerkbaus.
Worauf es ankommt: Ein Schwellenwechsel bedeutet, das Gebäude abschnittsweise abzufangen. Handwerklich anspruchsvoll und entsprechend teuer.
Siehe auch: Holzschädlinge · Echter Hausschwamm
Unterspannbahn
Eine Bahn unter der Dacheindeckung, die Flugschnee und eingetriebenen Regen abfängt und nach außen ableitet. In Dächern vor etwa 1970 fehlt sie häufig ganz.
Worauf es ankommt: Ohne Unterspannbahn lässt sich ein Dachgeschoss nicht sinnvoll dämmen und ausbauen, ohne das Dach neu zu decken. Das macht aus einer Ausbauidee ein Dachprojekt.
Siehe auch: Dachstuhl · Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können
Wärme und Bauphysik.
Bedarfs- und Verbrauchsausweis
Die beiden Arten des Energieausweises. Der Verbrauchsausweis rechnet aus dem tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre und sagt damit vor allem etwas über die bisherigen Bewohner. Der Bedarfsausweis rechnet aus der Bausubstanz und beschreibt das Gebäude unabhängig davon, wer darin wohnt.
Worauf es ankommt: Welcher Typ vorliegt, steht angekreuzt auf Seite 1. Für Käufer ist nur der Bedarfsausweis wirklich aussagekräftig.
Siehe auch: Wärmebrücke · Energieausweis und Heizung: was Sie beim Kauf wissen müssen
Dampfbremse
Eine Folie oder Bahn auf der warmen Seite einer Dämmung, die begrenzt, wie viel Wasserdampf aus der Raumluft in die Konstruktion gelangt. Entscheidend ist weniger die Bahn selbst als die Dichtheit ihrer Stöße und Anschlüsse.
Worauf es ankommt: Im ausgebauten Dachgeschoss ist eine unterbrochene Dampfbremse eine häufige, von innen unsichtbare Schadensursache.
Siehe auch: Innendämmung · Luftdichtheit · Dachstuhl
Innendämmung
Dämmung auf der Innenseite der Außenwand. Notwendig überall dort, wo die Fassade erhalten bleiben muss, also bei Fachwerk, Denkmalen und Sichtmauerwerk. Bauphysikalisch anspruchsvoll, weil die Wand dahinter kälter wird und Tauwasser im Bauteil entstehen kann.
Worauf es ankommt: Eine falsch aufgebaute Innendämmung erzeugt genau den Schaden, den sie verhindern sollte. Bei Fachwerk ist sie die häufigste Ursache für Fäulnis an verdeckten Hölzern.
Siehe auch: Wärmebrücke · Dampfbremse · Schwelle (Fachwerk) · Energieausweis und Heizung: was Sie beim Kauf wissen müssen
Luftdichtheit
Wie dicht die Gebäudehülle gegen ungewollte Luftströmung ist. Gemessen wird sie mit einem Ventilator in der Haustür, dem Blower-Door-Test. Undichte Stellen führen warme, feuchte Raumluft in die Konstruktion, wo sie auskondensiert.
Siehe auch: Dampfbremse · Wärmebrücke
Schlagregen
Regen, der vom Wind gegen die Fassade getrieben wird. Deutschland ist in drei Beanspruchungsgruppen eingeteilt; Küstenlagen und der Nordwesten liegen in der höchsten. Dieselbe Fassade sieht deshalb auf der Wetterseite nach zwanzig Jahren anders aus als auf der geschützten.
Siehe auch: Wärmedämmverbundsystem (WDVS)
Wärmebrücke
Eine Stelle im Bauteil, an der mehr Wärme nach außen entweicht als in der Fläche daneben, etwa an Deckenrändern, Balkonplatten, Fensterlaibungen und Gebäudeecken. Innen ist die Oberfläche dort kälter, und genau dort schlägt sich Feuchtigkeit nieder.
Worauf es ankommt: Schimmel in Raumecken und hinter Möbeln an Außenwänden ist fast immer eine Wärmebrücke und kein Lüftungsfehler der Bewohner.
Siehe auch: Kondensat · Wärmedämmverbundsystem (WDVS) · Innendämmung · Energieausweis und Heizung: was Sie beim Kauf wissen müssen
Wärmedämmverbundsystem (WDVS)
Eine auf die Außenwand geklebte und gedübelte Dämmung mit Putzschicht darauf. Verbreitet seit den achtziger Jahren. Die Schwächen sitzen an den Rändern: am Sockelanschluss, an Fensterlaibungen und an Durchdringungen.
Worauf es ankommt: Auf Risse, Hohlstellen beim Abklopfen, Algenbewuchs und Spechtlöcher achten. Ein schadhaftes WDVS lässt sich selten ausbessern, es wird meist erneuert.
Siehe auch: Wärmebrücke · Innendämmung · Energieausweis und Heizung: was Sie beim Kauf wissen müssen
Haustechnik.
Fehlerstromschutzschalter (FI/RCD)
Eine Schutzeinrichtung im Zählerschrank, die den Strom abschaltet, sobald ein Teil davon einen falschen Weg nimmt, etwa durch einen Menschen. In Anlagen vor etwa 1985 fehlt sie häufig ganz.
Worauf es ankommt: Ein Zählerschrank mit alten Schraubsicherungen und ohne Fehlerstromschutz bedeutet in aller Regel eine Erneuerung der Elektroanlage im vierstelligen Bereich.
Siehe auch: Feuerstättenbescheid · Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können
Feuerstättenbescheid
Der Bescheid des Bezirksschornsteinfegers, der für jede Feuerstätte im Haus festlegt, welche Prüfungen und Reinigungen in welchen Fristen fällig sind. Er zeigt auch, ob Beanstandungen offen sind.
Worauf es ankommt: Eines der nützlichsten Dokumente überhaupt und fast immer vorhanden. Unbedingt vor der zweiten Besichtigung anfordern.
Siehe auch: Heizkessel: Typen und Alter · Fehlerstromschutzschalter (FI/RCD) · Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können · Energieausweis und Heizung: was Sie beim Kauf wissen müssen
Heizkessel: Typen und Alter
Bei alten Gas- und Ölheizungen kommt es nicht nur auf das Baujahr an, sondern auf die Bauart. Alte Konstanttemperaturkessel fahren dauerhaft auf hoher Temperatur und sind am ineffizientesten; Niedertemperatur- und Brennwertkessel arbeiten mit angepasster Vorlauftemperatur und nutzen zusätzlich die Wärme im Abgas.
Worauf es ankommt: Die Bauart entscheidet darüber, ob gesetzliche Austauschpflichten überhaupt greifen. Deshalb: Typenschild fotografieren, nicht nur nach dem Baujahr fragen.
Siehe auch: Feuerstättenbescheid · Nachtspeicherheizung · Energieausweis und Heizung: was Sie beim Kauf wissen müssen
Kleinkläranlage
Die eigene Abwasserreinigung auf Grundstücken ohne Anschluss an den öffentlichen Kanal. Moderne Anlagen sind vollbiologisch, wartungspflichtig und brauchen einen Wartungsvertrag sowie regelmäßige Nachweise gegenüber der Wasserbehörde.
Worauf es ankommt: Ältere Anlagen ohne biologische Stufe sind nachrüstpflichtig. Das ist ein vierstelliger bis niedrig fünfstelliger Posten, der beim Kauf gern übersehen wird.
Siehe auch: Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können
Nachtspeicherheizung
Elektrische Einzelöfen, die nachts mit günstigem Strom einen Speicherkern aufheizen und die Wärme tagsüber abgeben. Verbreitet in Bauten der sechziger bis achtziger Jahre.
Worauf es ankommt: Zwei Kostenfaktoren: sehr hohe laufende Heizkosten und der Umstieg selbst, der ein komplettes Verteilnetz und Heizflächen erfordert, die es im Haus noch gar nicht gibt. Ältere Geräte können zudem Asbest enthalten.
Siehe auch: Heizkessel: Typen und Alter · Asbest · Energieausweis und Heizung: was Sie beim Kauf wissen müssen
Schadstoffe.
Asbest
Ein Mineralfaserstoff, der bis 1993 in Deutschland verbaut wurde: in Dach- und Fassadenwellplatten, Bodenbelägen und deren Klebern, Rohrdämmungen, Fensterbänken und Spachtelmassen. Gefährlich wird er, wenn Fasern freigesetzt werden, also beim Bearbeiten und Abbrechen.
Worauf es ankommt: Nicht der Bestand kostet, sondern die Entsorgung. Asbesthaltige Bauteile dürfen nur von Fachbetrieben ausgebaut werden, und das vervielfacht die Kosten jeder Sanierung, die sie berührt. Ein Haus der Baujahre 1950 bis 1993 ohne Asbestfrage ist nicht zu Ende geprüft.
Siehe auch: Nachtspeicherheizung · Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können
Radon
Ein natürliches radioaktives Gas, das aus dem Untergrund in Keller und Erdgeschosse eintritt. Es ist geruchlos und nur messbar. Teile Sachsens, Thüringens und Bayerns sind als Radonvorsorgegebiete festgelegt; welche Gemeinden dazugehören, veröffentlichen die Landesbehörden.
Worauf es ankommt: Eine Langzeitmessung über mehrere Monate kostet wenig und ist die einzige belastbare Aussage. Abhilfemaßnahmen reichen von einer besseren Kellerlüftung bis zur Abdichtung gegen das Erdreich.
Siehe auch: Altbergbau
Untergrund.
Altbergbau
Aufgelassene, oft sehr alte Grubenbaue nahe der Oberfläche, die nicht vollständig dokumentiert sind. Sie können einbrechen und einen Tagesbruch verursachen, also einen plötzlichen Hohlraum bis an die Geländeoberfläche.
Siehe auch: Bergschaden und Bergsenkung · Grundwasserwiederanstieg · Radon
Altlast
Eine Boden- oder Grundwasserverunreinigung aus früherer Nutzung: Tankstellen, Werkstätten, Chemie, Zechen, Kokereien. Verdachtsflächen sind in den Altlastenkatastern der Kreise und kreisfreien Städte erfasst.
Worauf es ankommt: Die Auskunft bei der unteren Bodenschutzbehörde ist einfach zu bekommen und gehört zur Kaufvorbereitung. Eine Sanierungspflicht trifft nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz auch den Grundstücksinhaber, also nach dem Kauf Sie.
Siehe auch: Aufschüttung · Heizöltank
Aufschüttung
Künstlich aufgebrachter Boden, etwa Trümmerschutt nach dem Krieg, Bergematerial aus dem Bergbau oder Kippen aus dem Tagebau. Solche Böden sind ungleichmäßig verdichtet, setzen sich noch über Jahrzehnte und können Fremdstoffe enthalten.
Siehe auch: Setzung und Setzungsriss · Altlast
Bergschaden und Bergsenkung
Schäden an Gebäuden, die auf Bewegungen des Untergrunds durch Bergbau zurückgehen. Typisch sind Risse, schiefe Fußböden und klemmende Türen. Entscheidend ist, ob die Bewegung noch läuft oder zur Ruhe gekommen ist.
Worauf es ankommt: Ob ein Grundstück im Einwirkungsbereich liegt, sagt Ihnen im Steinkohlenrevier die Bergschadensauskunft der RAG kostenfrei, in Sachsen das Oberbergamt, in Sachsen-Anhalt das Landesamt für Geologie und Bergwesen. Diese Anfrage gehört vor den Notartermin.
Siehe auch: Altbergbau · Setzung und Setzungsriss · Grundwasserwiederanstieg
Grundwasserwiederanstieg
Während des Bergbaus wurde das Grundwasser großräumig abgepumpt. Nach dem Ende der Wasserhaltung steigt es wieder auf sein natürliches Niveau. In den ehemaligen Braun- und Steinkohlerevieren stehen deshalb Keller unter Wasser, die jahrzehntelang trocken waren.
Worauf es ankommt: Der Tücke dieses Phänomens: Am Haus hat sich nichts geändert, am Untergrund schon. Häuser aus der Zeit der Absenkung haben Keller, die nur gegen Bodenfeuchte abgedichtet sind, weil drückendes Wasser damals nicht vorkam.
Siehe auch: Drückendes Wasser · Altbergbau · Bergschaden und Bergsenkung · Feuchter Keller: wann es harmlos ist und wann es teuer wird
Heizöltank
Behälter für Heizöl, im Keller oder im Erdreich. Prüfpunkte sind Bauart, Alter, Auffangwanne, Leckanzeige und die Nachweise der wiederkehrenden Prüfungen. In Überschwemmungsgebieten gelten zusätzliche Anforderungen an die Sicherung gegen Aufschwimmen.
Worauf es ankommt: Stillgelegte Erdtanks sind der teure Fall: Sie müssen fachgerecht entleert, gereinigt und meist ausgebaut werden, und ein undichter Tank macht aus dem Grundstück einen Altlastenfall.
Siehe auch: Altlast · Heizkessel: Typen und Alter · Überschwemmungsgebiet · Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können
Setzung und Setzungsriss
Das Absinken eines Gebäudes, weil sich der Baugrund unter der Last zusammendrückt. Gleichmäßige Setzung ist harmlos; ungleichmäßige verdreht die Konstruktion und erzeugt Risse. Aus Verlauf, Breite und Alter der Risse lässt sich ablesen, ob die Bewegung noch läuft.
Worauf es ankommt: Die wichtigste Unterscheidung am ganzen Haus: ein abgeschlossener Setzungsriss ist eine Schönheitsfrage, ein laufender ist ein statisches Problem.
Siehe auch: Bergschaden und Bergsenkung · Subrosion · Aufschüttung · Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können
Subrosion
Die Auflösung von Salz- oder Gipsgestein im Untergrund durch Grundwasser. Der entstehende Hohlraum bricht irgendwann ein, an der Oberfläche zeigt sich das als Senkung oder als Erdfall. Betroffen sind unter anderem Teile Sachsen-Anhalts und Thüringens.
Siehe auch: Bergschaden und Bergsenkung · Setzung und Setzungsriss
Überschwemmungsgebiet
Eine amtlich festgesetzte Fläche, die bei einem statistisch alle hundert Jahre zu erwartenden Hochwasser überflutet wird. Die Festsetzung ist öffentlich einsehbar und begrenzt, was dort gebaut und verändert werden darf.
Worauf es ankommt: Wichtiger als das Bauverbot ist meist die Versicherbarkeit: Klären Sie vor dem Gebot, ob und zu welcher Prämie eine Elementarschadenversicherung möglich ist.
Siehe auch: Qualmwasser · Rückstauklappe · Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können
Kauf, Recht und Unterlagen.
Auflassungsvormerkung
Ein Eintrag im Grundbuch, der Ihren Anspruch auf Übereignung sichert, solange die endgültige Umschreibung noch läuft. Sie verhindert, dass das Grundstück zwischenzeitlich an jemand anderen verkauft oder belastet wird.
Siehe auch: Ausschluss der Sachmängelhaftung · Vom Exposé zum Schlüssel: der Ablauf eines Hauskaufs
Ausschluss der Sachmängelhaftung
Die Klausel, die in nahezu jedem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie steht und wirksam ist: Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, auch nicht für solche, die Sie nicht erkennen konnten. Die einzige Ausnahme ist Arglist nach § 444 BGB, also ein bewusst verschwiegener, bekannter Mangel.
Worauf es ankommt: Der Nachweis der Arglist liegt bei Ihnen und gelingt selten. Das ist der gesamte Grund, warum jede Prüfung vor die Beurkundung gehört und nicht danach.
Siehe auch: Auflassungsvormerkung · Bauteilöffnung · Vom Exposé zum Schlüssel: der Ablauf eines Hauskaufs
Bauteilöffnung
Das Entfernen oder Anbohren eines Bauteils, um darunter oder dahinter nachzusehen. Vor dem Kauf gehört das Haus dem Verkäufer, deshalb ist eine Bauteilöffnung ohne dessen ausdrückliche Zustimmung nicht zulässig.
Worauf es ankommt: Das ist die harte Grenze jeder Kaufberatung. Ein serioeser Sachverständiger sagt Ihnen, wo eine Aussage ohne Öffnung nicht möglich ist, statt zu raten – und was dieses Restrisiko für Ihre Kalkulation bedeutet.
Siehe auch: Ausschluss der Sachmängelhaftung · Baugutachter, Bausachverständiger, Immobiliengutachter: wen brauchen Sie? · Was kostet ein Bausachverständiger beim Hauskauf?
Instandhaltungsrücklage
Das angesparte Vermögen einer Wohnungseigentümergemeinschaft für künftige Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum. Ihre Höhe im Verhältnis zum anstehenden Bedarf entscheidet darüber, ob nach dem Kauf eine Sonderumlage auf Sie zukommt.
Worauf es ankommt: Zusammen mit den Protokollen der letzten drei Eigentümerversammlungen die verlässlichste Quelle dafür, was am Gebäude wirklich ansteht.
Siehe auch: Teilungserklärung · Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können
Nachrüstpflicht
Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz, die beim Eigentümerwechsel neu entstehen. Hintergrund ist eine Ausnahme für langjährige Selbstnutzer, die an die Person gebunden ist und mit dem Verkauf entfällt. Betroffen sind typischerweise die Dämmung der obersten Geschossdecke und von Leitungen in unbeheizten Räumen.
Worauf es ankommt: Die Frist beträgt zwei Jahre ab Eigentumsübergang. Was für Ihr Objekt gilt, klären Bezirksschornsteinfeger und Energieberater verbindlich – das Gesetz ist seit 2024 mehrfach geändert worden.
Siehe auch: Heizkessel: Typen und Alter · Bedarfs- und Verbrauchsausweis · Energieausweis und Heizung: was Sie beim Kauf wissen müssen
Teilungserklärung
Das Dokument, das ein Gebäude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufteilt. Sie legt fest, was Ihnen allein gehört, was allen gemeinsam, wer welche Kosten trägt und welche Nutzungen erlaubt sind.
Worauf es ankommt: Beim Wohnungskauf das wichtigste Dokument überhaupt, wichtiger als das Exposé. Sondernutzungsrechte an Stellplatz, Garten oder Keller stehen hier und nirgends sonst.
Siehe auch: Instandhaltungsrücklage · Hausbesichtigung: worauf Sie selbst achten können
Verkehrswert
Der Preis, der für eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ermittelt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Ein Verkehrswertgutachten erstellt ein Immobiliengutachter, nicht ein Bausachverständiger.
Worauf es ankommt: Häufigste Verwechslung beim Hauskauf: Der Verkehrswert beantwortet, was die Immobilie wert ist. Er beantwortet nicht, was sie kostet, nachdem Sie sie in Ordnung gebracht haben.
Siehe auch: Ausschluss der Sachmängelhaftung · Baugutachter, Bausachverständiger, Immobiliengutachter: wen brauchen Sie?
Wer diese Erklärungen verantwortet
Die Begriffe hier stammen nicht aus einem Lehrbuch, sondern aus der täglichen Arbeit an beschädigten Gebäuden. Das Bauschadeninstitut begutachtet Brand-, Wasser- und Sturmschäden für Versicherer und Gerichte. Wer dieselben Schadensbilder hundertfach in allen Stadien gesehen hat, kann beim Hauskauf früh sagen, woraus später ein Schaden wird – und woraus nicht.
Fehlt Ihnen ein Begriff, der in Ihrem Exposé oder in einem Protokoll steht? Sagen Sie uns Bescheid, wir nehmen ihn auf. Telefonisch unter 03831 / 23555-0 oder über das Formular.
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